Służebność drogi koniecznej – co warto wiedzieć?
Służebność drogi koniecznej regulowana jest w art. 145 i następnych Kodeksu cywilnego i dotyczy sytuacji, gdy właściciel działki nie ma innego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich niż przez nieruchomość sąsiednią. W takiej sytuacji prawo przewiduje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej, która umożliwia przejazd lub przejście przez cudzą działkę.
Nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, gdy występuje:
• całkowity brak dostępu do drogi publicznej
• dostęp do drogi publicznej, który jest niewystarczający pod względem fizycznym
• dostęp do drogi publicznej, który jest niewystarczający pod względem prawnym
Kto może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej?
• właściciel nieruchomości, której ma przysługiwać służebność drogi koniecznej (bez dostępu do drogi publicznej)
• współwłaściciele nieruchomości, której ma przysługiwać służebność drogi koniecznej, lub jednego współwłaściciela, jeżeli współwłaściciele posiadający większość udziałów się temu nie sprzeciwili
• posiadacz samoistny nieruchomości, której ma przysługiwać służebność drogowa
• użytkownik wieczysty
• rolnicza spółdzielnia produkcyjna, bez względu na to czy służy jej prawo własności nieruchomości
Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej można ustanowić na kilka sposobów:
• Umowa między stronami – właściciele działek mogą dobrowolnie ustalić zakres i sposób korzystania ze służebności.
• Orzeczenie sądu – w sytuacji braku porozumienia, właściciel działki pozbawionej dostępu może skierować wniosek o ustanowienie służebności.
• Przepis prawa – w niektórych sytuacjach administracyjnych prawo może wymusić ustanowienie drogi koniecznej.
• W niektórych przypadkach – przez zasiedzenie.
Warto podkreślić, że ustanowienie służebności drogi koniecznej musi być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, aby zyskać skutki prawne wobec osób trzecich.
Obowiązki i prawa właściciela nieruchomości obciążonej
Właściciel nieruchomości, przez którą ustanawiana jest służebność drogi koniecznej, jest zobowiązany do udostępnienia ustalonego przejazdu lub przejścia. Może jednak żądać wynagrodzenia za tę czynność, jeśli taka kwestia została uregulowana. Ma też prawo do ochrony swoich interesów i dbałości o stan drogi.
Jak przebiega postępowanie sądowe o ustanowienie służebności drogi koniecznej?
W przypadku braku porozumienia, służebność drogi koniecznej może być ustanowiona przez sąd.
Sądem właściwym do złożenia wniosku o ustanowienie drogi koniecznej jest sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Wniosek podlega opłacie w kwocie 200 zł. W większości przypadków konieczne jest przeprowadzenie w dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji (w celu wskazania możliwych przebiegów służebność drogi koniecznej) oraz szacowania wartości rynkowej nieruchomości (w celu ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności drogi koniecznej).
W postępowaniu sądowym, sąd może dokonać oględzin gruntów oraz rozstrzygnie czy i w jaki sposób ma nastąpić ustanowienie służebności drogi koniecznej. Decyzja sądu zapadnie w postaci postanowienia, od którego przysługuje apelacja. Służebność drogi koniecznej powstaje z momentem uprawomocnienia się postanowienia.
Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 29.09.2025 r. w sprawie o sygn. I CSK 2324/24 zwrócił uwagę, że nie każda trudność komunikacyjna uzasadnia ingerencję w prawo własności sąsiada, a właściciel nieruchomości musi najpierw wykazać, że podjęcie działań we własnym zakresie jest ekonomicznie nieracjonalne.
Kiedy służebność drogi koniecznej wygasa?
Służebność drogi koniecznej wygasa między innymi:
• gdy nieruchomość uprzywilejowana uzyska samodzielny dostęp do drogi publicznej
• na mocy umowy lub orzeczenia sądu
• jeśli właściciel nieruchomości obciążonej zniesie dostęp do drogi koniecznej.
Chcesz dowiedzieć się więcej o służebności drogi koniecznej? Skontaktuj się z nami.
