Nie w każdym przypadku odrolnienie działki jest możliwe i często obarczone jest szeregiem wymagań związanych z nabyciem takiego gruntu oraz zrealizowaniem na nim inwestycji budowlanych. Zakup działki rolnej pod budowę domu, powinien być poprzedzony weryfikacją czy jest możliwe przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Zwrócić uwagę również trzeba na koszty związane z wyłączeniem gruntu rolnego z produkcji rolnej.
Przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną sprowadza się do dokonania zmiany przeznaczenia gruntu polegającej na zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Proces odrolnienia działki następuje według zasad określonych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2021.0.741).
W przypadku gdy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej mpzp) i w planie przeznaczona jest na cele rolne wtedy konieczne jest przeprowadzenie procedury zmiany mpzp. Do rozpoczęcia procedury zmiany planu konieczne jest złożenie wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Natomiast w przypadku gdy działka nie jest objęta mpzp – wówczas wystarczające jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Kolejnym, drugim etapem procedury odrolnienia działki, jest wyłączenie gruntu
z produkcji rolnej. W niektórych przypadkach taka zmiana użytkowania jest uzależniona od uzyskania stosownej decyzji administracyjnej, zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, o czym mówi ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Zgodnie z tym art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2021.0.1326) uzyskania decyzji wymaga wyłączenie z produkcji rolniczej lub leśnej m.in. w przypadku użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI gruntów leśnych.
W celu uzyskania decyzji należy złożyć wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może być złożony przez właściciela, jak również przez zarządcę lub użytkownika, użytkownika wieczystego, dzierżawcę nieruchomości i posiadacza samoistnego.
W przypadku gruntów rolnych klasy IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej jest wiążący. Starosta co do tych gruntów rolnych nie może wydać decyzji odmownej.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej związane jest z koniecznością poniesienia należności za wyłączenie oraz opłat rocznych, których wysokość jest zależna od klasy, pochodzenia i powierzchni wyłączanego gruntu zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Koszt odrolnienia działki wynosi:
dla gruntu ornego klasy I – 437 175 zł,
dla gruntu ornego klasy II – 378 885 zł,
dla gruntu ornego klasy IIIa – 320 595 zł.
Natomiast za grunty rolne z wytworzonych gleb pochodzenia organicznego zapłacimy:
204 015,00 zł - za klasę IV a
145 725,00 zł - za klasę IV b
116 580,00 zł - za klasę V
87 435,00 zł - za klasę VI
Powyższa należność pomniejszana jest o wartość gruntu, ustalaną według cen rynkowych w danej miejscowości. Opłatę uiszcza się w terminie 60 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Z odrolnieniem działki związane są również opłaty roczne, które stanowią 10% jednorazowej opłaty. W przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolnej, opłatę roczną uiszcza się przez 10 lat natomiast w przypadku nietrwałego wyłączenia
z produkcji rolnej, opłatę roczną uiszcza się przez cały okres wyłączenia lecz nie dłużej niż przez 20 lat.
W sytuacji gdy dokonamy zbycia gruntu, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Od tej reguły przewidziane zostały dwa zwolnienia z obowiązku uiszczenia kosztów w sytuacji gdy dotyczy to wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:
1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego
2) do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego
Pozytywne zakończenie procesu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, pozwala na staranie się o pozwolenie na budowę.
Sytuacja jest znacznie łatwiejsza, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albowiem w takiej sytuacji należy złożyć do urzędu miasta lub gminy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, który podlega opłacie skarbowej w wysokości 107 zł.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Spełnienie wymogu opisanego w w/w pkt 1 nie jest wymagane do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Potrzebujesz pomocy prawnej adwokata? Skontaktuj się z nami.
